kaiyun全站房东涨价、优惠撤回这一次楼市能否走出泥潭？

2024/10/08

　　政策发布后，上海楼市就已经开始“疯”了。9月27日，套均总价接近1.1亿元的上海翠湖天地六期108套豪宅当日售罄，共计收金119.79亿元，刷新中国亿级豪宅日光纪录。

　　同一天，位于徐汇滨江的中海领邸玖序三期，套均总价约1500万元至3300万元，也在当日售罄。

　　在上一篇文章《从股市暴涨到楼市回温，还需要一个国庆节》中，笔者认为，政策的效应仍需要时间来消化，而最好的时间节点，就是接下来的国庆长假。趁着这个假期，我也走访了南昌的楼市和中介门店，很多中介告诉我，新政出台后，门店的咨询量、带看量、成交量都有一定的上升，楼市明显回暖。

　　在此前一度沦为价值洼地的南昌西站（九龙湖）板块，新推出的几个楼盘售楼处，均出现了众多的看房人，销售在热情地接待。在大厅，摆上了连夜赶好的新政展板，整个售楼大厅热闹非凡，现场的销售人员坦言，“去年3月份之后，就没有这么热闹过。”

　　政策回暖的温度在二手房市场更加明显，首先表现就是房东果断提价了。联系我的中介介绍，此前带看过的那套五室的复式楼房东连夜给他打电线万，说不急着卖了。”从贝壳平台也发现，房东紧急提价的不在少数。

　　另一个表现是买房的客户也果断了，原来一些犹豫不决的客户是等市场底，但是现在国家出手要让房地产“止跌回稳”，这是不是意味着政策底和市场底都到了呢？

　　随着四大一线城市几乎同时调整限购政策，楼市的市场信心一下被拉起来了。我们一直认为，四大一线是楼市的风向标，一线城市的楼市复苏程度对各地的楼市政策调整来说都具有参考意义。如果一线城市稳定了，以一线城市为核心的三大都市圈楼市就稳定了，全国近一半的交易市场也就稳定了，这是止跌企稳的路径。

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　　国庆期间，一线城市明显回温。据腾讯《棱镜》，10月1日当天，多家在京房地产开发商高调发布“战绩”，其中保利北京“首日告捷，劲销1.87亿元”；招商玺单日到访超过100组客户，认购1.25亿元。

　　安居客上海数据显示，“沪七条”新政后，上海楼市在2024年国庆假期迎来了一个阶段性爆发期。假期前5天二手房成交量达到了惊人的1125套。比去年同期的235套暴涨379%，这一数字也远远超过了2021年同期的502套（10.4-10.7）和2022年的452套。

　　广深楼市也一样火爆，据每经新闻，多位置业顾问朋友圈转发的海报显示，10月1日当天，贝壳广州站活跃用户数量同比上涨16.4%，单日带看量环比上涨27.6%、同比上涨41.7%。长假前两天，贝壳在广州成交新房数量达到1100套，位于广州白鹅潭板块的江景豪宅保利滨江天悦官宣，国庆首日成交额达2亿元。此外，越秀地产广州区域在国庆首日斩获329单的销售量。

　　深圳“9.29新政”之后，开发商闻风而动，多个楼盘售楼处通宵达旦卖起了房子，购房者人还未到定金先转，满血复活涌进售楼处，市场各方仿佛拿到了逆袭剧本，过去四年的下行阴霾一扫而空。各家房企也纷纷晒出成绩，有宣告单日成交破百套的，或是单日成交额破亿元的，特别突出的如华润置地深圳公司在国庆节当日成交破3亿元，成为深圳楼市的天花板。

　　自从9月24日央行发布了一系列支持房地产发展的新政策，拉开了这次救市大幕后，密集的政策全力助推楼市复苏。

　　在北上广深四个一线日前调整了住房限购等政策措施的同时，近期重庆、四川、广东、湖北、云南等10余个省（自治区、直辖市）出台了省级层面促进房地产市场健康发展的政策文件，武汉、南昌、合肥、广元等50余个城市也出台了本市房地产市场优化政策。

　　从中央层面看，政策的着力点主要在于定调子，政治局会议首次提出“促进房地产市场止跌回稳”，在这个方向之下，提出了控制供给、解决烂尾楼、推动去库存、减轻债务负担，以及抓紧完善土地、财政、金融等政策等救市措施，供各地因城施策选用。

　　中央给出方向后，四大一线城市很快给出了放松限购（主要针对非本地居民）、降低首付比例和其它细节调整的措施，其中广州的力度最大，明确自9月30日起全面取消限购，这也让它在国庆节这波行情中吸引了周边城市的购房人群，周边东莞、惠州甚至香港的客户蜂拥而至，有项目刚开盘，现场全是客户，成交礼花铺满项目地板。

　　一线之外，厦门这样此前超跌城市也跟上，9月30日晚上kaiyun全站，厦门出台多项房地产利好政策，全面取消住房限售；优化个人住房贷款政策，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为15%，与首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例保持一致；优化住房套数认定，住房套数按拟购住房所在区辖区范围认定，也就是说，拟购住房所在区辖区内仅有一套住房且正在挂牌出售的，拟购住房认定为首套住房。

　　此前我们曾分析过厦门在过去几个季度房价跌幅在统计局公布的70城房价中名列前三名，此次新政之后，厦门楼市也满血复活。

　　有厦门本地博主统计厦门国庆节前四天的成交量，2021年是362套；2022年是657套；2023年是279套；2024年则是1115套，同比暴涨300%！

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　　国庆节期间，厦门各大楼盘爆火，比如保利海西官宣，截至10月5日19：00，项目国庆节期间累计成交已破11亿，国庆销售指标提前撞线日起保利海西（厦门、泉州、漳州、龙岩）在售项目价格全线上调，撤回优惠。

　　近期楼市在政策的刺激下确实有所回暖，但很多人也担心，这波楼市的回暖是否持续，是否为楼市走出泥潭的开始？

　　这种担心不无道理，同样的政策大招在“5.17”同样出现过，当时市场也普遍预（奢）测（望）救市政策能成为楼市回暖的开端，但后续的政策如挤牙膏，而且四大一线城市的限购政策依旧锁死，才导致后面数月的持续下行。

　　另一个原因是，这轮楼市的回暖是与股市同步开启的。业内人士认为，股市和楼市是互相促进的，只有股市提升，市场对于经济基本面的信心才会更强，购房者入市也会更为坚决。同时由于股市上涨，不少股民有机会获利离场，从而有更充足资金用于购房。

　　问题的核心是，接下来的股市能不能走出一波牛市仍不确定，如后续股市掉头直下，亏钱的股民只会更多地把房子摆上货架。

　　制约房地产市场止跌回稳的因素主要是收入、就业预期和房价预期，决定中国房地产走向的根本力量是收入预期和人口支撑。

　　所以，短期来看，政策的效果是有用的，任泽平建议，可以从三个方面来发力——

　　一是组建5万亿元以上的大型住房银行收储，利率要低、期限要长、规模要大、分配要公平。收储库存商品房用于保障房，一举多得，缓解地方财政压力，打通开发商现金流，避免居民烂尾楼，为民众提供保障房。

　　三是全面取消限购，回归市场化，释放刚需和改善型需求，广州已全面放开，后续其他一线城市也应该逐步全面放开。

　　长期来看，促进房地产止跌企稳的政策不能只着眼于房地产，需要以更大的决心恒心和信心，推进更多的改革。

　　比如支持企业发展，让企业创造更多的就业岗位；支持股市的改革，让中国资本市场更加公平；支持人口与生育kaiyun全站，让年轻人愿意生，生得起……

　　南京工业大学天诚不动产研究所所长、教授吴翔华认为，居民部门的杠杆率已经到了极限，除非经济基本面、就业、收入增长能够超出预期，否则影响楼市的支付能力的信心依然不足。

　　所以，从目前来看，楼市的复苏才刚刚开始，这个时候无论是新房还是二手房，价格跳涨可以表示为一种情绪，却不一定是一种趋势，对于当前的中国楼市来说，要解决的问题还很多，比如出险的房企仍在苦苦挣扎，保交付仍有大量的楼盘还在排队。

　　不过无论如何，刚刚过去的9月对于中国楼市来说是一个具有里程碑意义的节点，政策的闸门已经打开，而且不仅仅是针对楼市，更多的是对国民经济的方方面面，或许这才是利好的关键所在。